Kinnisvaraturu kohta käiva väite statistiline kontroll

Kahtlase väite „Vaatasime siin ise mõni aeg tagasi erinevaid arendusi: 60 korterit, keskmine hind 400 000 eurot” 15.09.2021 artiklist „Viljar Arakas kinnisvaraturust: IT-inimestest jääb väheks. Käib öölaulupidu, aga mind huvitab, mis juhtub hommikul” kontrollimiseks vaatasin Maa-ameti andmebaasist Tallinna korteritehingute statistikat viimase aasta jooksul (tabel allpool). Väidet otseselt ümber lükata Maa-ameti andmete põhjal ei saa, kuna andmed on liiga jämedakoelised, aga statistiliselt tundub väide ebatõenäoline järgnevatel põhjustel.

Pindalaga 70-250 m2 korterite klassis on keskmine korteri suurus 96 ruutu, ruutmeetrihind 2500 eurot. Selle klassi keskmise suurusega korteri hinna 400000 saavutamiseks peaks ruutmeetrihind olema 4000, ehk kaks standardhälvet (+2 sigma) üle keskmise. Kui ruutmeetrihinnad oleks normaaljaotusega, siis +2 sigma kortereid oleks 2,3% klassist. Selles klassis on andmetes 1361 korterit, seega 2,3% oleks 31 sellise hinnaga korterit kogu Tallinnas. Ainult 31 kogu linnas on teatavas vastuolus väitega, et neid on 60 nendes arendustes, mida Arakas vaatas. Isegi kui nendes arendustes on hinnadispersioon ja sümmeetriline hindade jaotus, nii et 30 korterit üle 400000 ja 30 alla, oleks kummaline, et kogu linna 31st kalleimast korterist on 30 selles arenduses.

Positiivne korrelatsioon pindala ja ruutmeetrihinna vahel võiks väitele alust anda, sest tekitaks rohkem kalli koguhinnaga kortereid, aga andmetes klasside lõikes ruuduhinna ja pindala korrelatsioon puudub. Hindade teatud mittenormaaljaotus võiks samuti väidet seletada (näiteks palju pisut üle 400000seid kortereid, tükk tühja maad ja siis palju nullilähedase hinnaga), aga mitte sellised hindade jaotused pikema kitsama parempoolse sabaga nagu andmetes paistab (mediaan alla keskmise).

Hind 400000 võib olla arendaja soovunelm, mida ta kuulutuses reklaamib, aga tõenäoliselt mitte see hind, millega neid kortereid tegelikult müüdi.

Korteriomandite (eluruumide) tehingud

Harju maakond, Tallinn linn ajavahemikul 1.01.2021 kuni 31.12.2021

16.09.2021

Pindala(m2)

Tehingu summa (eur)

Pinnaühiku hind(eur /m2)

Pindala(m2)

Arv

Keskmine

Kokku

Minimaalne

Maksimaalne

Minimaalne

Maksimaalne

Mediaan

Keskmine

Standardhälve

10-29,99

681

21,0

33 482 054

3 750

154 900

278,70

5 473,50

2 298,14

2 330,37

752,75

30-40,99

1 264

35,1

100 970 795

4 600

180 000

143,27

4 914,83

2 100,45

2 267,03

772,55

41-54,99

2 122

47,4

222 532 654

9 596

306 100

181,74

6 443,25

2 033,17

2 210,23

744,06

55-69,99

1 605

62,6

215 596 830

12 000

383 900

200,33

6 181,96

2 011,58

2 148,19

719,35

70-249,99

1 361

95,7

325 299 369

36 238

1 088 000

235,76

5 833,15

2 382,58

2 496,02

812,86

KOKKU

7 033

55,5

897 881 702

3 750

1 088 000

143,27

6 443,25

2 155,39

2 273,22

767,78

Leave a Reply

Your email address will not be published.

WordPress Anti Spam by WP-SpamShield