Kahtlase väite „Vaatasime siin ise mõni aeg tagasi erinevaid arendusi: 60 korterit, keskmine hind 400 000 eurot” 15.09.2021 artiklist „Viljar Arakas kinnisvaraturust: IT-inimestest jääb väheks. Käib öölaulupidu, aga mind huvitab, mis juhtub hommikul” kontrollimiseks vaatasin Maa-ameti andmebaasist Tallinna korteritehingute statistikat viimase aasta jooksul (tabel allpool). Väidet otseselt ümber lükata Maa-ameti andmete põhjal ei saa, kuna andmed on liiga jämedakoelised, aga statistiliselt tundub väide ebatõenäoline järgnevatel põhjustel.
Pindalaga 70-250 m2 korterite klassis on keskmine korteri suurus 96 ruutu, ruutmeetrihind 2500 eurot. Selle klassi keskmise suurusega korteri hinna 400000 saavutamiseks peaks ruutmeetrihind olema 4000, ehk kaks standardhälvet (+2 sigma) üle keskmise. Kui ruutmeetrihinnad oleks normaaljaotusega, siis +2 sigma kortereid oleks 2,3% klassist. Selles klassis on andmetes 1361 korterit, seega 2,3% oleks 31 sellise hinnaga korterit kogu Tallinnas. Ainult 31 kogu linnas on teatavas vastuolus väitega, et neid on 60 nendes arendustes, mida Arakas vaatas. Isegi kui nendes arendustes on hinnadispersioon ja sümmeetriline hindade jaotus, nii et 30 korterit üle 400000 ja 30 alla, oleks kummaline, et kogu linna 31st kalleimast korterist on 30 selles arenduses.
Positiivne korrelatsioon pindala ja ruutmeetrihinna vahel võiks väitele alust anda, sest tekitaks rohkem kalli koguhinnaga kortereid, aga andmetes klasside lõikes ruuduhinna ja pindala korrelatsioon puudub. Hindade teatud mittenormaaljaotus võiks samuti väidet seletada (näiteks palju pisut üle 400000seid kortereid, tükk tühja maad ja siis palju nullilähedase hinnaga), aga mitte sellised hindade jaotused pikema kitsama parempoolse sabaga nagu andmetes paistab (mediaan alla keskmise).
Hind 400000 võib olla arendaja soovunelm, mida ta kuulutuses reklaamib, aga tõenäoliselt mitte see hind, millega neid kortereid tegelikult müüdi.
Korteriomandite (eluruumide) tehingud
Harju maakond, Tallinn linn ajavahemikul 1.01.2021 kuni 31.12.2021
16.09.2021
|
Pindala(m2) |
Tehingu summa (eur) |
Pinnaühiku hind(eur /m2) |
||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
|
Pindala(m2) |
Arv |
Keskmine |
Kokku |
Minimaalne |
Maksimaalne |
Minimaalne |
Maksimaalne |
Mediaan |
Keskmine |
Standardhälve |
|
10-29,99 |
681 |
21,0 |
33 482 054 |
3 750 |
154 900 |
278,70 |
5 473,50 |
2 298,14 |
2 330,37 |
752,75 |
|
30-40,99 |
1 264 |
35,1 |
100 970 795 |
4 600 |
180 000 |
143,27 |
4 914,83 |
2 100,45 |
2 267,03 |
772,55 |
|
41-54,99 |
2 122 |
47,4 |
222 532 654 |
9 596 |
306 100 |
181,74 |
6 443,25 |
2 033,17 |
2 210,23 |
744,06 |
|
55-69,99 |
1 605 |
62,6 |
215 596 830 |
12 000 |
383 900 |
200,33 |
6 181,96 |
2 011,58 |
2 148,19 |
719,35 |
|
70-249,99 |
1 361 |
95,7 |
325 299 369 |
36 238 |
1 088 000 |
235,76 |
5 833,15 |
2 382,58 |
2 496,02 |
812,86 |
|
KOKKU |
7 033 |
55,5 |
897 881 702 |
3 750 |
1 088 000 |
143,27 |
6 443,25 |
2 155,39 |
2 273,22 |
767,78 |