Arhiiv kuude lõikes: August 2020

Maakleri protsenditasu ja fikseeritud tasu

Kinnisvaramaakleril või muul teenusepakkujal, kes töötab fikseeritud tasu eest, on motivatsioon tasu kähku kätte saada – teha kiiresti, mitte kvaliteetselt. Muud tegurid võivad teatud miinimumkvaliteedi tagada, näiteks teenuseosutaja soov head mainet hoida, lootus sama kliendiga tulevikus uuesti kaubelda, kartus litsentsi kaotamise või kohtussekaebamise ees. Maakleri kvaliteet tähendab müüja esindamisel kõrget tehinguhinda, ostja esindamisel madalat, kiirus aga tehinguni kuluvat aega.

Eelnevat on maininud paljud autorid, aga vähemalt üks probleem on veel: fikseeritud tasu eest vahendamine motiveerib maaklerit mõjutama esindatavat hinda ebasoodsamaks muutma (ostjat kõrgemaks, müüjat madalamaks), et kiiremini tehingu sõlmimiseni jõuda. Mõjutamine on tavaliselt varjatud, näiteks müüjale kinnisvara puuduste rõhutamine, ümberkaudsete madala hinnaga müüdud objektide ja negatiivsete majandusnäitajate mainimine, et müüja hinna osas pessimistlikuks muuta.

Kui esindatav teab õiglast hinda ja jääb sellele kindlaks, siis võib fikseeritud tasuga maakler kasulik olla. Muidu on aga oht, et maakler sisuliselt kaupleb nagu tehingu vastaspool – esindatava vastu.

Maaklerid peavad head inimestetundjad olema, nii et tõenäoliselt pakuvad fikseeritud tasuga teenust lihtsasti mõjutatavatele klientidele. Lihtsus on suhteline: mõjutatav inimene on selline, keda on kergem lüpsta kui keskmist tehingu vastaspoolt.

Fikseeritud tasu võib olla makstav tehingu korral või sõltumata edust. Viimane ei motiveeri muidugi üldse tööle üheski ametis. Positiivsest küljest pole aga tehingust sõltumatu tasuga maakleril motiivi esindatavat ebasoodsama hinna suunas mõjutada.

Tunnitasu on esindatavale kõige halvem, sest lisaks pingutusmotivatsiooni eemaldamisele tekitab maaklerile motiivi venitada tehinguni jõudmist.

Protsenditasu pole samuti ideaalne, aga vähemalt ühildab teatud määral esindaja ja esindatava huvid. Kui maakler suudaks näiteks kuluga 500 kasvatada esindatava müüja saadavat hinda 1000 võrra, oleks see müüjale kasulik, aga kui maakler saab ainult kolm protsenti müügihinnast nagu USAs tavaline, siis hinna tõstmine 1000 võrra annab maaklerile ainult 30. Seega pole maakleril motiivi täiel määral esindatava eest pingutada. Nagu fikseeritud tasu korral, nii soovib madala protsenditasuga maakler kiiremini tehinguni jõuda kui müüja, seega püüab hinda alandada.

Huvide täielik ühildamine nõuaks, et maakler saab 100% igast hinnatõusust ja alles tehingu jõustumisel. Täisosalus hinnatõusus ei tähenda, et maakler saaks kogu tehinguhinna endale, vaid seda, et maakler saab müüjaga kokku lepitud hinda ületava raha ja maksab müüjale vahe kinni alla kokkulepitud hinna müües. Sisuliselt ostab maakler müüjalt kinnisvara ja müüb edasi, aga maksab müüjale hinna alles edasimüügi jõustumisel (nagu annaks esindatav maaklerile laenu ostust edasimüügi ajani). Müüja saab sel juhul maaklerilt kindla summa. Maakler saab kasumi kui müüb edasi kallimalt, aga kahjumi kui müüb odavamalt.

Riski tõttu enamik maaklereid 100% tasuga lepingut ei tee. Sellise lepinguga tegevus pole vahendus, vaid ostu-müügi äri. Kui äritseja tasub müüjale alles ise edasi müües, siis kaupleb äritseja võimendusega ja müüja annab äririskiga laenu tehingu objektiks oleva kinnisvara tagatisel (äritseja on laenuga juba kinnisvara müüjalt ostnud, nii et saab selle enda varana tagatiseks anda). Kui laen on intressivaba, siis muidugi puudub äritsejal motiiv seda kinnisvara üldse müüa. Intress peaks olema turutingimustel.

Domineeritud sõnad

Definitsioon: sõna domineerib oma sünonüümi (üldisemalt, sünonüümilähedast sõna) kui esimene sõna on lühem, täpsem, meeldivama kõla, otsesele tähendusele lähedasema tähendusvarjundiga (nt positiivse sõna puhul positiivsema varjundiga) ja parem ka kõigis muudes mõõtmetes, mille alusel sarnase tähendusega sõnu võrrelda.

Näide: sõnad emaema ja isaema domineerivad vanaema, sest on (1) lühemad, (2) täpsemad, sest eristavad emapoolset ja isapoolset vanaema ning viitavad sugulusele, mitte vanusele, (3) vähemalt minu jaoks parema kõlaga, sest e ja i häälikud meeldivad mulle rohkem kui a ning m ja n on samaväärsed, (4) positiivsema tähendusvarjundiga, sest vana on praeguses kultuuris pisut negatiivne omadus (innovatsioon on hea, vananemine nii inimeste kui asjade puhul halb).

Sarnaselt domineerivad isaisa ja emaisa vanaisa. Minia domineerib poja naist, aga sõtse ei domineeri minu jaoks isa õde, sest kõla on ebameeldivam (õ häälik, raskepärane konsonantide ühend, konsonantide suur osakaal tähtedest).

Dominantne sõna on selline, mis domineerib kõiki oma sünonüüme ja sünonüümilähedasi sõnu. Emaema, isaema jne on minu jaoks dominantsed. Memm on tähenduselt liiga kauge, et domineerimist võrrelda, muidu ei domineeriks memm emaema ega vastupidi, sest tähendusvarjund ja lühidus annavad eelise kord ühele, kord teisele.

Domineeritud sõna on selline, mida domineerib mingi sünonüümilähedane sõna. Inimesed kasutavad domineeritud sõnu, sest see on sotsiaalne norm ehk koordinatsioonimängu tasakaal (domineeritud sõna ei ole domineeritud strateegia). Kui enamik ühiskonda kasutab teatud sõna teatud tähenduses ja inimene soovib, et temast aru saadaks, siis peab ta seda sõna samas tähenduses kasutama. Domineeritud sõna kasutatakse, sest enamik seda kasutab. Kui suurem osa ühiskonnast vahetaks antud tähenduses kasutatavat väljendit, siis oleks pea kõigil motiiv selle muutusega kaasa minna (tasakaal vahetuks).