Sildiarhiiv: kinnisvara

Efektiivsem külmkapp põhjamaises kliimas

Enamiku aastast on Eestis õues jahedam kui toas, nii et kui pumbata külmkapi jääksoojus toa asemel õue, oleks temperatuuride vahe külmiku sees ja soojusvaheti pinnal väiksem, seega elektrikulu pisem. Selleks peab vaid liigutama külmkapi taga oleva soojust kiirgava võre õue, juhtides jahutusvedeliku peenikese voolikuga läbi seina võresse.

Soojuspumbaga köetaval majal saaks külmiku jahutuseks kasutada maja soojuspumpa, misjuhul poleks külmkapil endal kompressorit vajagi. Külmik oleks lihtsalt soojusisolatsiooniga kapp, mis on voolikutega soojuspumba külge ühendatud. Efektiivsus suureneks, sest üks suurem süsteem kahe väiksema asemel kulutaks vähem elektrit ja ka algne investeering ühe suurema kompressori ostmiseks kahe väiksema asemel oleks madalam.

Linna elukeskkonna parandamisest

Nõmme näitel, aga kehtib ka teiste linnaosade ja linnade kohta: romuautod tänavate äärest eemaldada (Pihlaka ja Kreegi ristmikul punane tühjade kummidega, Põllu tänava ääres Hiiu tänava lähedal avariilise esiotsaga punane, Sihi-Nurme ristil hall).

Võtta võsastunud mahajäetud krundid linna või riigi omandusse ja teha neist pargid (Mai ja Põllu tänava nurgal, Seene 3a, Valdeku tänava ääres Sihi ja Pesa tänavate vahel, Sihi 64, Jakob Mändmetsa 3).

Ühendada jalgrattatee jupid, et luua linna läbivad marsruudid praktiliseks rattaga liiklemiseks.

Pikendada jalgratta- ja jalgteed Pärnu maantee lõunapoolsel küljel Kitsarööpa teest Sihi tänava otsani (umbes 50 m), et parandada Nõmmelt Järve keskusesse jalgrattaga sõidu võimalust.

Teha jalgratta- ja jalgtee Järvevana raudteeülesõidust Luite tänava otsani, mida praegu ühendab metsarada. See parandaks Nõmme ühendust kesklinnaga Liivalaia ja Juhkentali tänava kandis (marsruut vaiksetel tänavatel Luite-Veerenni-Magasini-Õilme-Herne).

Istutada Järvevana tee sõidutee ja kergliiklustee vahele tihedad põõsad, nt elupuud, et vähendada kergliiklusteel müra ja heitgaasi.

Peterburi tee kõrval Fahle maja juures pikendada jalgrattatee Sikupilli Keskuseni. Praegu lõpeb jalgrattatee Fahle maja juures tupikuna, sealt edasi peab läbi aiaaugu ja kruusaga kaetud parkla minema Circle K Sikupilli juurde, et jätkata mööda Pallasti – Valge – Turba – Mäe tänava marsruuti Kadrioru ja Lauluväljakuni. Alternatiivne tõenäoliselt kallim võimalus teha korralik jalgrattatee ühendus Järvevana teest Pirita teeni oleks jalgrattatee marsruudil Filtri tee – Odra – Johannes Kappeli – Laagna tee – Mäekalda – Kuristiku – Oru või Filtri tee – Odra – Johannes Kappeli – Laagna tee – Roheline aas ja läbi Kadrioru otse Russalka juurde. Eriti bussijaama lähedal on tänavad kitsad ja ristmikud keerulised ja ohtlikud.

Teha Pärnu maanteel kahe viadukti vahel (Tammsaare teest Tehnika tänavani) parklate ja aukliku kõnnitee asemele korralik jalgratta- ja jalgtee. Seal mõnes kohas sõiduteele maalitud poole meetri laiust jalgrattarada ei kasuta ohtlikkuse tõttu keegi.

Rajada Rahumäe tee kõrvale Kitsarööpa teest Tammsaare teeni korralik jalgrattatee. Laiust on seal tee kõrval piisavalt, aga teepeenar on auklik ja autod kihutavad. Jalgrattatee parandaks ühendust Kristiine keskusega Tondimõisa pargi, Nõmme tee ja Tulika tänava kaudu. Nõmme tee on suhteliselt vaikne laiade kõnniteedega tänav.

Madalam prioriteet oleks teha Ehitajate tee kõrvale E. Vilde tee ja Autobussikoondise peatuste vahele korralik jalgrattatee, et parandada Nõmme ühendust Loomaaia, Rocca al Mare ja Kakumäe rannaga.

Madalam prioriteet Valdeku jalgrattateed pikendada Männiku teest Suklema tänavani, et Liiva kalmistuga jalgrattaühendust parandada.

Maakleri protsenditasu ja fikseeritud tasu

Kinnisvaramaakleril või muul teenusepakkujal, kes töötab fikseeritud tasu eest, on motivatsioon tasu kähku kätte saada – teha kiiresti, mitte kvaliteetselt. Muud tegurid võivad teatud miinimumkvaliteedi tagada, näiteks teenuseosutaja soov head mainet hoida, lootus sama kliendiga tulevikus uuesti kaubelda, kartus litsentsi kaotamise või kohtussekaebamise ees. Maakleri kvaliteet tähendab müüja esindamisel kõrget tehinguhinda, ostja esindamisel madalat, kiirus aga tehinguni kuluvat aega.

Eelnevat on maininud paljud autorid, aga vähemalt üks probleem on veel: fikseeritud tasu eest vahendamine motiveerib maaklerit mõjutama esindatavat hinda ebasoodsamaks muutma (ostjat kõrgemaks, müüjat madalamaks), et kiiremini tehingu sõlmimiseni jõuda. Mõjutamine on tavaliselt varjatud, näiteks müüjale kinnisvara puuduste rõhutamine, ümberkaudsete madala hinnaga müüdud objektide ja negatiivsete majandusnäitajate mainimine, et müüja hinna osas pessimistlikuks muuta.

Kui esindatav teab õiglast hinda ja jääb sellele kindlaks, siis võib fikseeritud tasuga maakler kasulik olla. Muidu on aga oht, et maakler sisuliselt kaupleb nagu tehingu vastaspool – esindatava vastu.

Maaklerid peavad head inimestetundjad olema, nii et tõenäoliselt pakuvad fikseeritud tasuga teenust lihtsasti mõjutatavatele klientidele. Lihtsus on suhteline: mõjutatav inimene on selline, keda on kergem lüpsta kui keskmist tehingu vastaspoolt.

Fikseeritud tasu võib olla makstav tehingu korral või sõltumata edust. Viimane ei motiveeri muidugi üldse tööle üheski ametis. Positiivsest küljest pole aga tehingust sõltumatu tasuga maakleril motiivi esindatavat ebasoodsama hinna suunas mõjutada.

Tunnitasu on esindatavale kõige halvem, sest lisaks pingutusmotivatsiooni eemaldamisele tekitab maaklerile motiivi venitada tehinguni jõudmist.

Protsenditasu pole samuti ideaalne, aga vähemalt ühildab teatud määral esindaja ja esindatava huvid. Kui maakler suudaks näiteks kuluga 500 kasvatada esindatava müüja saadavat hinda 1000 võrra, oleks see müüjale kasulik, aga kui maakler saab ainult kolm protsenti müügihinnast nagu USAs tavaline, siis hinna tõstmine 1000 võrra annab maaklerile ainult 30. Seega pole maakleril motiivi täiel määral esindatava eest pingutada. Nagu fikseeritud tasu korral, nii soovib madala protsenditasuga maakler kiiremini tehinguni jõuda kui müüja, seega püüab hinda alandada.

Huvide täielik ühildamine nõuaks, et maakler saab 100% igast hinnatõusust ja alles tehingu jõustumisel. Täisosalus hinnatõusus ei tähenda, et maakler saaks kogu tehinguhinna endale, vaid seda, et maakler saab müüjaga kokku lepitud hinda ületava raha ja maksab müüjale vahe kinni alla kokkulepitud hinna müües. Sisuliselt ostab maakler müüjalt kinnisvara ja müüb edasi, aga maksab müüjale hinna alles edasimüügi jõustumisel (nagu annaks esindatav maaklerile laenu ostust edasimüügi ajani). Müüja saab sel juhul maaklerilt kindla summa. Maakler saab kasumi kui müüb edasi kallimalt, aga kahjumi kui müüb odavamalt.

Riski tõttu enamik maaklereid 100% tasuga lepingut ei tee. Sellise lepinguga tegevus pole vahendus, vaid ostu-müügi äri. Kui äritseja tasub müüjale alles ise edasi müües, siis kaupleb äritseja võimendusega ja müüja annab äririskiga laenu tehingu objektiks oleva kinnisvara tagatisel (äritseja on laenuga juba kinnisvara müüjalt ostnud, nii et saab selle enda varana tagatiseks anda). Kui laen on intressivaba, siis muidugi puudub äritsejal motiiv seda kinnisvara üldse müüa. Intress peaks olema turutingimustel.